Umowa najmu okazjonalnego: co dokładnie podpisujesz

Właściciel mówi: „U mnie tylko najem okazjonalny, musimy iść do notariusza". Brzmi poważnie i trochę niepokojąco. Wyjaśniamy, co to naprawdę znaczy, bez prawniczego żargonu.

Czym to się różni od zwykłego najmu

Najem okazjonalny to zwykła umowa najmu z trzema dodatkowymi dokumentami. Właściciel zyskuje szybszą drogę odzyskania mieszkania, jeśli najemca przestanie płacić i nie wyprowadzi się dobrowolnie. Najemca w zamian rezygnuje z części ochrony, którą daje zwykły najem.

To nie jest pułapka. To rozwiązanie, dzięki któremu wielu właścicieli w ogóle decyduje się wynająć mieszkanie osobie, której nie zna.

Trzy dokumenty, które musisz przygotować

1. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: u notariusza

To jedyny dokument, który wymaga wizyty u notariusza. Oświadczasz w nim, że jeśli umowa się skończy, a Ty nie wyprowadzisz się dobrowolnie, zgadzasz się na opuszczenie mieszkania bez procesu sądowego.

Ważne: jeśli wynajmujecie we dwoje, oświadczenie muszą podpisać obie dorosłe osoby. Podpis jednej nie wystarczy.

2. Wskazanie lokalu zastępczego

Podajesz adres mieszkania, do którego mógłbyś się przeprowadzić, gdyby doszło do opuszczenia wynajmowanego lokalu. Zwykle jest to mieszkanie rodziny albo znajomych. Ten dokument nie wymaga notariusza.

To bywa najtrudniejszy punkt dla osób, które niedawno przyjechały do Polski i nie mają tu bliskich. Jeśli masz z tym problem, powiedz nam na początku. Czasem da się znaleźć inne rozwiązanie.

3. Zgoda właściciela tego lokalu

Osoba, której mieszkanie wskazujesz, podpisuje oświadczenie, że zgadza się Cię przyjąć. Zwykła forma pisemna wystarczy, chyba że wynajmujący zażąda poświadczenia podpisu u notariusza.

Ile to kosztuje

Notariusz za oświadczenie o poddaniu się egzekucji może policzyć najwyżej jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia. W 2026 roku to 480,60 zł netto, czyli około 591 zł z VAT. Do tego dochodzą wypisy aktu: kilka złotych za stronę.

Przepisy nie rozstrzygają, kto płaci. W praktyce najczęściej koszt bierze na siebie właściciel, bo to on ma interes w szybszej procedurze. Czasem strony dzielą się po połowie. To jest do uzgodnienia, i warto o tym porozmawiać, zanim pójdziecie do notariusza.

Co jeszcze warto wiedzieć

Umowa zawsze na czas określony. Maksymalnie dziesięć lat. Nie da się zawrzeć najmu okazjonalnego na czas nieokreślony.

Kaucja do sześciu czynszów. Tyle pozwala ustawa. W praktyce właściciele proszą o jeden lub dwa.

Forma pisemna obowiązkowa. Umowa ustna nie istnieje. To samo dotyczy każdej późniejszej zmiany.

Właściciel ma czternaście dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Termin liczy się od dnia rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy. Masz prawo zażądać, żeby pokazał Ci potwierdzenie tego zgłoszenia, i warto z tego prawa skorzystać.

Nie obowiązuje ochrona zimowa. Przy zwykłym najmie komornik nie może eksmitować między 1 listopada a 31 marca. Przy najmie okazjonalnym ta ochrona nie działa. Nie przysługuje też lokal socjalny od gminy.

Czy to jest dla Ciebie złe

Nie, jeśli płacisz czynsz i przestrzegasz umowy. Dodatkowe dokumenty uruchamiają się dopiero wtedy, gdy umowa się kończy, a najemca nie chce wyjść. Dla osoby, która regularnie płaci, najem okazjonalny w codziennym życiu niczym się nie różni od zwykłego.

Różnica jest w tym, czego się zrzekasz na wypadek konfliktu. To realna rezygnacja i warto ją podejmować świadomie, a nie dlatego, że ktoś podsunął trzy kartki do podpisu.

Na co zwracamy uwagę, czytając taką umowę z klientem

Czy zapisany czas trwania umowy odpowiada temu, co uzgodniliście ustnie. Czy wysokość kaucji i warunki jej zwrotu są opisane jasno. Czy zasady podwyżki czynszu są w umowie, a nie pozostawione do jednostronnej decyzji. Czy opisany jest stan mieszkania przy przekazaniu, i czy jest protokół ze zdjęciami. Czy wiadomo, kto płaci za drobne naprawy.

Przy każdym z tych punktów mówimy wprost, co jest standardem, a co odbiega od normy na korzyść jednej ze stron.

Ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Jeśli Twoja sprawa jest nietypowa albo trwa już spór, potrzebny jest prawnik, i powiemy Ci to wprost.

Podstawa prawna: art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.